東京商辦大樓的投資價值與傳承

    台灣在未來幾年內，隨著中小企業創辦人或企業主的年齡增長，即將面臨企業接班的高峰期，中小企業主對此勢必將加速思考財富傳承及資產配置的規劃。在華人世界裡，普遍存在「有土斯有財」的觀念，從台商在台灣及大陸兩地經營事業或資產投資來看，企業淨值及資產最大的增值都來自於不動產，歷史更是印證這古老的價值觀，因此不動產也是財富傳承及資產配置上使用最悠久及最普遍的工具。

    根據新聞報導，台商近年來投資日本不動產市場出現快速增長，專家指出日本不動場市場吸引投資原因包括經濟穩定性、強健的市場深度、流動性，以及低利率、低匯率所帶來的高報酬率。日本「低利率」所創造的正利差，有別於其他國家的高利率政策，在日本可用1%左右的利率借款，來享受3～5%的房地產收益率。另一個吸引投資的因素是「日圓貶值」，這為外國投資者提供透過匯率差進一步獲取回報的機會，當貨幣匯率恢復正常時，更有望獲得顯著的「資本利得」。

    漢邦聯合會計師事務所、漢邦管理顧問有限公司及漢邦財富傳承顧問公司特別邀請日本上市不動產公司的業界專家，分享日本不動產市場的動態及前景，以及台商投資日本不動產的案例，協助台商企業的創辦人、股東、經營者及高階主管等財富擁有者，瞭解日本不動產市場及稅務環境，思考境外不動產配置之選項，以妥適安排財富傳承相關事宜。

• 2025年10月29日(三) 下午2時～4時，2小時

台北市民權東路3段142號16樓(漢邦管理顧問有限公司)

【新聞信息】

1.東京商辦愈小愈多人搶，複合概念創造最大效益。

    根據今周刊報導，在國際企業加速轉型與工作模式多元化的背景下，日本東京的商辦市場正迎來結構性轉變，「複合用途開發」與「彈性辦公空間」將成為新一輪的焦點，推動市場走向更靈活、多元的未來。

　　許多新創公司初期選擇小型空間，辦公空間人性化可依需求彈性擴縮，且家具、網路、會議室一應俱全，租戶可大幅節省前期投入與籌備時間，若融合辦公、商場、飯店等複合配套，其在效率與便利性上的優勢更加明顯，隨著業務擴張再迅速升級至更大坪數，這種「階梯式成長模式」為微型小坪數辦公室提供了穩定的需求基礎。

　　在一級地段的商辦開發後，業主多以整棟長期持有並出租為主，一、有助於統一管理、維護建築品質與運營效率，確保物業價值長期穩定，其二、可最大化擁有開發商收益、提升資產在市場的流動性，其三、大型企業租戶偏好長期穩定承租核心地段，降低空置的營運風險，也帶來穩定報酬。

新聞來源：今周刊

2.利率低，日本不動產投資額破紀錄，東京居全球之冠。

　　根據MoneyDJ新聞報導，就全球都市別不動產投資額來看，2025Q1日本東京首都圈(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)不動產投資額達110億美元，遠高於紐約(73億美元)、達拉斯-沃斯堡(63億美元)，居全球之冠。

　　2025Q1全球不動產投資額大增34%至1,850億美元(約27兆日圓)，其中海外投資人對日本的投資額達6,331億日圓、較去年同期飆增2.7倍，日本不動產季度別投資額首度衝破2兆日圓大關、創下歷史新高紀錄。在全球不動產價格揚升情況下，海外投資人將目光瞄準利率相對較低的日本。

　　日本東京首都圈也因外國旅客增加，店面租金、飯店住宿費揚升，提振東京都心不動產收益性揚升，加上商辦供需緊繃、租金上漲，日本大型商辦仲介商三鬼商事(Miki Shoji)5月8日公布統計資料指出，2025年4月底東京市中心商業辦公大樓每坪(每3.3平方公尺)的平均租金較前月底增加0.55%(增加114日圓)至20,755日圓，連續第15個月呈現揚升、創3年半來(2021年10月以來、20,804日圓)新高水準。

新聞來源：MoneyDJ新聞

3.高市早苗接任日本首相在即，日圓續貶恐向7月底低點150.71元邁進。

　　根據聯合新聞網報導，日本前經濟安保大臣高市早苗10月4日當選自民黨第29任總裁，可望成為日本首位女首相。高市早苗也曾表明追隨前首相安倍晉三的經濟立場，但對於過快的「貨幣正常化」持反對意見，更傾向維持寬鬆政策、不需要過早升息。

　　匯銀主管表示，市場預期高市早苗上台後，因支持短期內升息的可能性較低，使10月30日的升息可能性大幅下降，升息時間可能延後到12月。在日本政局與央行政策不確定因素交錯之下，日圓短期恐仍偏弱，恐貶向前波7月底的低點150.71元兌1美元價位。

新聞來源：聯合新聞網